Có một sự thật hơi “đau ví” nhưng phải nhìn thẳng: nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM từng nằm im nhiều năm, khi quay lại thị trường thì giá không còn như ngày xưa nữa.
Trước đây khách nghe giá 50 triệu/m² còn đắn đo. Bây giờ cũng dự án đó, cũng khu vực đó, khi pháp lý được gỡ, dự án tái khởi động thì giá có thể lên 100 triệu/m², 200 triệu/m², thậm chí có nơi chạm khoảng 300 triệu/m².
Nói nôm na cho dễ hiểu: dự án có thể “ngủ đông”, nhưng giá đất, chi phí xây dựng và mặt bằng thị trường thì không ngủ.
Dự án “đắp chiếu” sống lại, nhưng giá thì không còn như ngày xưa nữa…
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu ghi nhận nhiều dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm được tái khởi động trở lại. Đây là tín hiệu tích cực, vì nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vốn đã khan hiếm trong thời gian dài.
Tuy nhiên, điều khiến nhiều khách hàng giật mình là mức giá mới đã tăng rất mạnh so với giai đoạn mở bán trước đây. Có dự án tăng gấp đôi, có dự án tăng gần 3 lần, thậm chí một số trường hợp tăng gần 6 lần.
Vậy vì sao lại có chuyện này? Người mua nhà cần nhìn nhận ra sao để không bị “sốc giá”, nhưng cũng không bỏ lỡ cơ hội tốt?
1. Một số dự án tái khởi động có mức giá tăng mạnh
Để dễ hình dung, Quyết lấy một vài ví dụ cụ thể đang được thị trường nhắc đến nhiều nhất như:
Lancaster Lincoln – Quận 4
Lancaster Lincoln là một trong những dự án đáng chú ý tại khu vực Quận 4. Trước đây, dự án từng có mức giá khoảng 53 triệu/m². Sau nhiều năm tạm dừng và nay tái khởi động, mức giá mới được ghi nhận khoảng 300 triệu/m².
Tức là giá đã tăng gần 6 lần so với giai đoạn trước. Nghe con số này nhiều anh chị sẽ thấy “choáng”. Nhưng nếu nhìn lại vị trí Quận 4, kết nối trung tâm, quỹ đất ngày càng hiếm, cộng thêm nhiều năm chi phí bị đội lên, thì cũng phần nào lý giải được vì sao giá đã sang một mặt bằng hoàn toàn khác.
Sala Thủ Thiêm – TP. Thủ Đức
Khu đô thị Sala Thủ Thiêm cũng là cái tên rất quen thuộc với người quan tâm bất động sản TP.HCM.
Sau khoảng 8 năm vướng pháp lý, một số phân khu cao tầng mới tại khu vực này dự kiến quay lại thị trường với mức giá khoảng 170–200 triệu/m².
So với giai đoạn trước, mức giá này được cho là tăng gần 3 lần. Thực tế, Thủ Thiêm bây giờ đã khác rất nhiều so với vài năm trước. Hạ tầng, quy hoạch, mặt bằng giá, kỳ vọng của nhà đầu tư và người mua ở thật đều đã thay đổi. Nên chuyện giá mới cao hơn rất nhiều là điều không quá khó hiểu.
Legacy 66 – Quận 5
Legacy 66 tại Quận 5 cũng là một dự án được thị trường chú ý sau thời gian dài đình trệ.
Giai đoạn 2019–2021, dự án từng được chào bán quanh mức khoảng 50 triệu/m². Hiện nay, mức giá dự kiến khi tái khởi động khoảng 119 triệu/m².
Tức là giá đã tăng hơn 2 lần. Với một dự án nằm tại khu vực trung tâm, quỹ đất khan hiếm, lại thuộc khu vực có nhu cầu ở thật cao như Quận 5, việc giá tăng mạnh là câu chuyện rất đáng để người mua nhà phải cân nhắc kỹ.
2. Vì sao dự án “sống lại” thì giá lại tăng mạnh?
Nhiều anh chị hay hỏi Quyết: “Dự án cũ mà sao giá mới cao dữ vậy em?”
Câu hỏi này rất thực tế, nhưng mình phải nhìn thế này: một dự án nằm im 5 năm, 7 năm, thậm chí gần 10 năm, thì chủ đầu tư không thể quay lại bán bằng cái giá cũ được nữa.
Vì trong từng đó năm, rất nhiều thứ đã thay đổi.
Chi phí đất và nghĩa vụ tài chính tăng
Đất trung tâm TP.HCM ngày càng hiếm. Một dự án càng nằm ở khu vực lõi đô thị, pháp lý càng khó, chi phí hoàn thiện càng lớn.
Khi dự án được tháo gỡ để tiếp tục triển khai, chủ đầu tư thường phải xử lý thêm nhiều nghĩa vụ tài chính, chi phí pháp lý, chi phí điều chỉnh quy hoạch hoặc cập nhật thủ tục.
Những khoản này cuối cùng sẽ phản ánh vào giá bán.
Chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công tăng
Giá thép, xi măng, vật liệu hoàn thiện, nhân công, chi phí quản lý công trường… sau nhiều năm đều đã tăng.
Một căn hộ xây ở năm 2026 không thể có chi phí giống căn hộ xây ở năm 2018 hay 2019. Đặc biệt với những dự án trung tâm, tiêu chuẩn bàn giao thường cũng được nâng cấp để phù hợp với mức giá mới. Khi định vị sản phẩm thay đổi, giá bán cũng thay đổi theo.
Chi phí vốn và lãi vay bị đội lên
Một dự án bị đình trệ nhiều năm không có nghĩa là chi phí đứng yên. Chủ đầu tư vẫn có chi phí vốn, chi phí vận hành, chi phí xử lý hồ sơ, chi phí tài chính. Dự án càng kéo dài, áp lực chi phí càng lớn.
Nói đời thường một chút: ôm một cục đất nhiều năm không khai thác được, không ai là không tốn tiền.
Mặt bằng giá bất động sản TP.HCM đã thay đổi
Đây mới là điểm quan trọng nhất. Trong 5–10 năm qua, mặt bằng giá nhà tại TP.HCM đã tăng rất mạnh. Những khu vực trước đây còn được xem là “vừa tầm”, bây giờ nhiều nơi đã thành cao cấp.
Nhất là các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Bình Thạnh, Thủ Thiêm… quỹ đất để làm dự án mới gần như không còn nhiều.
Cho nên một dự án cũ khi tái khởi động không chỉ bán theo chi phí cũ, mà còn phải đặt vào mặt bằng giá mới của thị trường.
3. Người mua nhà nên nhìn câu chuyện này thế nào?
Quyết nghĩ, với người mua nhà, đừng chỉ nhìn mỗi chuyện “giá tăng” rồi vội kết luận là đắt hay rẻ.
Cần nhìn sâu hơn một chút, đó là một dự án tăng giá mạnh chưa chắc đã đáng mua. Nhưng một dự án tăng giá mạnh cũng không đồng nghĩa là vô lý. Vấn đề nằm ở 5 câu hỏi quan trọng:
Pháp lý dự án đã thật sự ổn chưa?
Đây là câu hỏi đầu tiên.
Một dự án từng “đắp chiếu” thì khi tái khởi động, người mua càng phải kiểm tra kỹ pháp lý. Dự án đã được tháo gỡ đến đâu? Đã đủ điều kiện bán chưa? Tiến độ triển khai thực tế ra sao?
Không nên chỉ nghe môi giới nói hay, cũng không nên chỉ nhìn phối cảnh đẹp.
Vị trí có đủ tốt không?
Bất động sản cuối cùng vẫn quay về vị trí. Một dự án trung tâm, quỹ đất hiếm, kết nối tốt, nhu cầu ở thật cao thì giá cao vẫn có lý do của nó.
Ngược lại, nếu vị trí không quá đặc biệt, pháp lý chưa rõ, tiến độ mập mờ mà giá vẫn bị đẩy lên quá mạnh thì phải cẩn trọng.
Giá mới đã hợp lý với khu vực chưa?
Không thể so giá của hiện tại với giá của 5–7 năm trước rồi nói là đắt.
Phải so với mặt bằng hiện tại xung quanh. Ví dụ cùng khu vực đó, dự án mới đang bán bao nhiêu? Nhà đã bàn giao giao dịch bao nhiêu? Giá thuê ra sao? Tính thanh khoản thế nào?
Chủ đầu tư có đủ năng lực làm tiếp không?
Một dự án từng bị đình trệ, khi quay lại thị trường thì năng lực triển khai của chủ đầu tư là yếu tố rất quan trọng.
Khách hàng cần nhìn vào tiến độ thật, dòng tiền, năng lực xây dựng, lịch sử bàn giao và cách chủ đầu tư xử lý các vấn đề trước đó. Đừng chỉ nhìn bảng giá. Mua bất động sản là mua cả niềm tin vào khả năng hoàn thành dự án.
Dòng tiền của mình có chịu nổi không?
Đây là câu Quyết luôn nhắc khách, dự án tốt chưa chắc đã phù hợp với mình.
- Nếu mua để ở, phải tính khả năng thanh toán, vay ngân hàng, dòng tiền hàng tháng, thời gian nhận nhà.
- Nếu mua đầu tư, phải tính biên lợi nhuận còn lại, khả năng cho thuê, thanh khoản và thời gian nắm giữ.
- Đừng để một quyết định mua nhà biến thành áp lực tài chính kéo dài nhiều năm.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn rất đáng quan sát: nhiều dự án được gỡ vướng, nguồn cung dần quay lại, nhưng mặt bằng giá đã không còn như trước.
Nếu anh chị đang quan tâm các dự án tại TP.HCM, đặc biệt là nhóm dự án trung tâm, dự án tái khởi động, dự án pháp lý được tháo gỡ hoặc cần người phân tích giúp xem giá này có đáng mua không, cứ nhắn cho Quyết.
Quyết không hứa dự án nào cũng ngon, nhưng sẽ cùng anh chị ngồi lại nhìn cho rõ: vị trí, pháp lý, giá bán, tiến độ, dòng tiền và khả năng giữ tài sản lâu dài.
Nguyễn Văn Quyết – Quan điểm thật cho quyết định lớn
- Website: www.nguyenvanquyet.vn
- Hotline/Zalo: 0928 888 222
